Maximal zulässige Mietzinsaufschläge im vereinfachten Bewilligungsverfahren

Beziehen sich die festzulegenden maximalen monatlichen Mietzinsaufschläge auf den Brutto- oder den Nettomietzins?

Die festzulegenden maximalen monatlichen Mietzinsaufschläge beziehen sich auf den Nettomietzins. Die Verrechnung von Nebenkosten wird vom WRFG nicht geregelt und erfolgt nach den Bestimmungen des Mietrechts.

Wie werden die maximalen monatlichen Mietzinsaufschläge im vereinfachten Bewilligungsverfahren festgelegt?

1. Im Gesuch hat die Grundeigentümerschaft eine Kostenzusammenstellung mit den geplanten baulichen Massnahmen und deren Investitionskosten, aufgeschlüsselt auf die jeweils betroffenen Wohnungen, zu erstellen
(§ 24 Abs. 3 WRSchV).

Bsp.: Für eine 2-Zimmerwohnung sind gemäss den Angaben im Gesuch bauliche Massnahmen mit Investitionskosten in Höhe von CHF 100'000 geplant.

2. Die WSK prüft pro Wohnung, ob die angegebenen baulichen Massnahmen und die dazugehörigen Investitionskosten mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung gemäss § 5 Abs. 1 WRSchV konform sind. Ebenso prüft sie, ob die Wohnung nach Durchführung der geplanten Massnahmen in derselben Kategorie gemäss § 22 WRSchV verbleibt.

Investitionskosten von baulichen Massnahmen, die den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung oder dem Verbleib der Wohnung in derselben Kategorie zuwiderlaufen, werden bei der Festlegung der maximalen Mietzinsaufschläge nicht berücksichtigt (§ 24 Abs. 3 WRSchV).

Bsp.: Die WSK kommt anlässlich ihrer Prüfung zum Schluss, dass CHF 20'000 der angegebenen Investitionskosten bauliche Massnahmen betreffen, die nicht den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen.

3. Daraus resultiert für jede Wohnung ein zu berücksichtigender Investitionskostenbetrag, der nach WRFG auf den Mietzins überwälzt werden kann (im Gesuch angegebene Investitionskosten – nicht zu berücksichtigende Investitionskosten).

Bsp.: Es verbleibt ein überwälzbarer Investitionskostenbetrag in Höhe von CHF 80'000.

4. Die WSK bestimmt dann pro Wohnung den wertvermehrenden Anteil der überwälzbaren Investitionskosten (maximal 50%).

Bsp.: Die WSK geht in Bezug auf die angegebenen baulichen Massnahmen von einem wertvermehrenden Anteil von 50% aus. Der wertvermehrende Anteil der überwälzbaren Investitionskosten beträgt somit CHF 40'000.

5. Der maximale monatliche Mietzinsaufschlag bestimmt sich schliesslich für jede Wohnung wie folgt (§ 24 Abs. 5 WRSchV):

Wertvermehrender Anteil der für die betreffende Wohnung überwälzbaren Investitionskosten x Überwälzungssatz gemäss Anhang 1 WRSchV / 12

Bsp.: Die CHF 40'000 werden multipliziert mit dem Überwälzungssatz gemäss Anhang 1 WRSchV, der zurzeit 2.383% beträgt (Stand Mai 2023). Dieser Betrag wird anschliessend dividiert durch 12 Monate. Daraus ergibt sich ein maximaler monatlicher Mietzinsaufschlag in Höhe von CHF 79.45 für die betreffende 2-Zimmerwohnung.

Hinweis: 
Die vorstehende Berechnung basiert auf der Grundlage eines Referenzzinssatzes i.H.v. 1,5% (Stand Mai 2023), welcher zu einem Überwälzungssatz von 2.383% führt. Es handelt sich dabei um ein unverbindliches Berechnungsbeispiel, welches nicht fortlaufend an den aktuellen Referenzzinssatz angepasst wird. 

6. Im vereinfachten Bewilligungsverfahren darf der so berechnete Mietzinsaufschlag grundsätzlich nicht höher ausfallen als die folgenden gesetzlichen Pauschalbeträge
(§ 8d Abs. 1 WRFG):

• 1-Zimmerwohnungen und 2-Zimmerwohnungen: 80 CHF
• 3-Zimmerwohnungen: 120 CHF
• 4-Zimmerwohnungen und mehr: 160 CHF

a) Sofern der gemäss Ziff. 5 berechnete Wert den für die Wohnung massgeblichen Pauschalbetrag überschreitet, bildet der gesetzliche Pauschalbetrag den maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag (§ 24 Abs. 5 WRSchV).
Ausnahmsweise ist eine Erhöhung oder Reduktion des gesetzlichen Pauschalbetrags um bis zu 20 % möglich, sofern dies durch die Grundeigentümerschaft begründet und nachgewiesen wird (§ 8d Abs. 2 WRFG).

b) Sofern der gemäss Ziff. 5 berechnete Wert unter dem für die Wohnung massgeblichen gesetzlichen Pauschalbetrag liegt, bildet der gemäss Ziff. 5 berechnete Wert den maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag.

Bsp.: Es liegt Konstellation b) vor. Der berechnete maximale monatliche Mietzinsaufschlag von CHF 79.45 liegt unter dem gesetzlichen Pauschalbetrag von CHF 80. Die WSK verfügt somit für die betreffende 2-Zimmerwohnung einen maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag in Höhe von CHF 79.45.

Wie sind die Investitionskosten der baulichen Massnahmen im Gesuch auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln?

Die Investitionskosten einer baulichen Massnahme können jeweils nur denjenigen Wohnungen zugewiesen werden, die von der baulichen Massnahme betroffen sind bzw. von dieser profitieren.

Bsp.: Eine Liegenschaft hat 3 Etagen à 2 Wohnungen. Im Rahmen eines Bauvorhabens sollen die Küchen nur in den beiden Wohnungen im Erdgeschoss saniert werden. Die Investitionskosten für die Küchensanierung sind somit nur auf die 2 betroffenen Wohnungen im Erdgeschoss aufzuteilen.

Können die Investitionskostenanteile, die auf die betroffenen Wohnungen entfallen, nicht genau beziffert und belegt werden, ist die Aufschlüsselung anteilsmässig nach Wohnungsflächen vorzunehmen. Massgeblich für die Aufschlüsselung ist der bisherige Wohnungsbestand. Geplante Grundrissveränderungen, die zu einem veränderten Wohnungsbestand führen, sind unbeachtlich.

Woraus ergibt sich, ob eine bauliche Massnahme mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung konform ist?

Die Beurteilung, ob eine bauliche Massnahme den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entspricht, erfolgt im vereinfachten Bewilligungsverfahren insbesondere unter Berücksichtigung folgender Kriterien
(§ 8e Abs. 3 WRFG, § 5 Abs. 1 WRSchV):

Die bauliche Massnahme:

• ist notwendig, weil der Lebenszyklus einzelner Bauteile oder Einrichtungen abgelaufen ist;
• wird standardisiert vorgenommen, indem bei Mehrfamilienhäusern von mindestens sechs Wohnungen die Arbeitsvorgänge nach einfachen fachlichen Kriterien durchgeführt werden;
• wird schonend vorgenommen, indem die bestehende Baustruktur sowie der bisherige Standard des Wohnraums belassen werden, und
• führt nachweislich zu bedeutenden Energieeinsparungen insbesondere im Bereich der grauen Energie.

Es handelt sich dabei um eine Gesamtbetrachtung, weshalb nicht sämtliche Kriterien erfüllt sein müssen. Es steht der WSK frei, auch weitere Kriterien in die Gesamtbetrachtung miteinzubeziehen.

Im Gesuch hat die Grundeigentümerschaft die Konformität jeder baulichen Massnahme mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung zu begründen und zu belegen.

Wie kann der Nachweis der Notwendigkeit einer baulichen Massnahme gemäss erbracht werden (§ 8e Abs. 3 lit. a WRFG)?

Diesbezüglich kann insbesondere auf die paritätische Lebensdauertabelle abgestellt werden. Es kann jedoch auch der Nachweis erbracht werden, dass die Lebensdauer eines bestimmten Bauteils bereits vorhergehend abgelaufen ist (Erläuterungen zur WRSchV, S. 22).

Was ist in Bezug auf die standardisierte Vornahme einer baulichen Massnahme zu beachten (§ 8e Abs. 3 lit. b WRFG)?

Aus § 8e Abs. 3 lit. b WRFG ergibt sich, dass dieses Kriterium bei Mehrfamilienhäusern mit weniger als sechs Wohnungen nicht beurteilt werden kann und dementsprechend auch nicht im Gesuch nachgewiesen werden muss (Erläuterungen zur WRSchV, S. 23).

Was ist in Bezug auf die schonende Vornahme einer baulichen Massnahme zu beachten (§ 8e Abs. 3 lit. c WRFG)?

Umbauten mit Grundrissanpassungen, wie Wohnungsaufteilungen und
-zusammenlegungen, Anbauten zur Ergänzung zusätzlicher Zimmer oder Dachstockausbauten verändern die bestehende Baustruktur und können daher grundsätzlich nicht als schonend verstanden werden. Es steht der Grundeigentümerschaft aber frei, den Nachweis zu erbringen, dass die Wohnungen in der bisherigen Form nicht vermietet werden konnten und daher eine entsprechende Grundrissanpassung nötig wurde. Diesfalls kann unter Umständen gleichwohl von einer schonenden Vornahme ausgegangen werden (Erläuterungen zur WRSchV,
S. 23).

Wie kann der Nachweis erbracht werden, dass eine bauliche Massnahme zu bedeutenden Energieeinsparungen insbesondere im Bereich der grauen Energie führt (§ 8e Abs. 3 lit. d WRFG)?

Der Nachweis bedeutender Energieeinsparungen ist in der Praxis kaum auf Wohnungs- und Massnahmenebene möglich. Es ist daher hauptsächlich auf einen Vergleich der jetzigen Betriebsenergie der Gesamtliegenschaft mit der zukünftigen Betriebsenergie der Gesamtliegenschaft nach Umsetzung des Bauvorhabens abzustellen.

Mit anderen Worten gilt der Nachweis bedeutender Energieeinsparungen grundsätzlich für alle Wohnungen und baulichen Massnahmen als erbracht, wenn nachgewiesen wird, dass das Sanierungs-, Renovations- oder Umbauvorhaben für die gesamte Liegenschaft zu bedeutenden Energieeinsparungen führt (vgl. Erläuterungen zur WRSchV, S. 23).

Woraus ergibt sich, ob eine Wohnung nach dem Bauvorhaben in derselben Kategorie verbleibt?

Die WSK berücksichtigt bei der Beurteilung im Rahmen einer Gesamtbetrachtung insbesondere den Wohnungstyp, die Zimmeranzahl, die Wohnfläche sowie den aktuellen und künftigen Ausbaustandard (§ 22 Abs. 1 WRSchV).

Nicht zuletzt kann sie auch den Basler Mietpreisraster heranziehen, um festzustellen, in welchem Bereich sich der Mietzins vor und nach den baulichen Massnahmen für die entsprechende Wohnkategorie bewegen wird (Erläuterungen zur WRSchV, S. 15).

Wie kann eine Erhöhung oder eine Reduktion der gesetzlichen Pauschalbeträge, welche die maximalen Mietzinsaufschläge im vereinfachten Bewilligungsverfahren begrenzen, geltend gemacht werden?

Die Grundeigentümerschaft kann im Bewilligungsgesuch eine Erhöhung oder Reduktion der gesetzlichen Pauschalbeträge um maximal 20% beantragen. Hierfür ist unter Bezugnahme auf verlässliche amtliche Statistiken nachzuweisen, dass die gesetzlichen Pauschalbeträge die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung nicht oder nicht genügend wiedergeben. Eine Bezugnahme auf den Basler Mietpreisraster genügt dabei nicht (§ 8d Abs. 2 WRFG, § 24 Abs. 4 WRSchV). 

Wie hoch ist der Überwälzungssatz für die Berechnung der maximalen Mietzinsaufschläge?

Der jeweils massgebliche Überwälzungssatz bestimmt sich anhand der nachfolgenden Formel (Anhang 1 WRSchV):

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Bei einer Anpassung des Referenzzinssatzes verändert sich auch der Überwälzungssatz nach WRFG. Gegenwärtig beträgt der Überwälzungssatz nach WRFG 2.452% (bei einem Referenzzinssatz von 1.75%, Stand Dezember 2023). Massgebend ist der jeweils geltende Überwälzungssatz im Zeitpunkt der Gesuchseingabe.

Wie werden die maximalen Mietzinsaufschläge festgelegt, wenn sich der Wohnungsbestand aufgrund eines Umbaus ändert?

Ändert sich im Zuge eines Umbaus der Wohnungsbestand (z.B. wegen Wohnungsaufteilungen oder -zusammenlegungen), werden zunächst hypothetische maximale Mietzinsaufschläge und Netto-Mietzinse für die bisherigen bezahlbaren Wohnungen festgelegt, als ob diese nach dem Umbau weiterhin Bestand hätten.

Die hypothetischen Netto-Mietzinse der bisherigen bezahlbaren Wohnungen werden anschliessend auf die an ihrer Stelle entstehenden neuen Wohnungen aufgeteilt.

Bsp.: Eine bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung wird im Zuge des Umbaus aufgeteilt in zwei 2-Zimmer-Mietwohnungen. Es wird festgelegt, wie hoch der maximal zulässige Mietzinsaufschlag – und folglich der maximal zulässige Nettomietzins – für die bestehende bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung ausfallen dürfte, wenn sie nach dem Umbau weiterhin Bestand hätte. Dieser hypothetische maximale Nettomietzins wird hälftig auf die beiden 2-Zimmer-Mietwohnungen aufgeteilt, die aus der bezahlbaren 5-Zimmer-Mietwohnung entstanden sind.