Bewilligungspflicht und Bewilligungsvoraussetzungen

Welche Sanierungen, Renovationen oder Umbauten sind nach WRFG bewilligungspflichtig?

In Zeiten der Wohnungsnot sind grundsätzlich alle Sanierungen, Renovationen und Umbauten, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen, bewilligungspflichtig nach WRFG (§ 8a Abs. 1 WRFG).

Was gilt als einfacher ordentlicher Unterhalt?

Damit Sanierungs-, Renovations- oder Umbauarbeiten als einfacher ordentlicher Unterhalt gelten, müssen zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein
(§ 20 Abs. 1 WRSchV):

1. Es handelt sich um Aufwendungen, welche notwendig sind, um das Mietobjekt im für den vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand (Art. 256 Abs. 1 OR) zu erhalten und
2. die Aufwendungen enthalten entweder keinen wertvermehrenden Anteil gemäss Art. 14 VMWG oder ein allenfalls vorhandener wertvermehrender Anteil wird seitens der Vermieterschaft nicht geltend gemacht (d.h. es wird auf eine Mietzinserhöhung verzichtet).

Unter den einfachen ordentlichen Unterhalt fallen insbesondere ordentliche oder gewöhnliche Aufwendungen bei Mieterwechseln sowie der Ersatz oder die Reparatur defekter Bauteile, sofern die vorgenannten Voraussetzungen eingehalten werden.

Die Definition des einfachen ordentlichen Unterhalts wird durch die Wohnschutzkommission im vorliegenden Merkblatt präzisiert. 

Gibt es weitere Ausnahmefälle, in denen keine Bewilligung durch die WSK erforderlich ist?

Ja. Keine Bewilligung durch die WSK benötigt ein Sanierungs-, Renovations- oder Umbauvorhaben, wenn:

• die Liegenschaft weniger als vier gemietete Wohnungen umfasst (§ 4 Abs. 5 WRFG,
  § 6 Abs. 3 WRSchV);
• die Liegenschaft ausschliesslich Luxuswohnungen im Sinne von Art. 253b Abs. 2 OR oder Wohnungen zur Kurzmiete von höchstens drei Monaten umfasst (§ 4 Abs. 5 WRFG, § 6 Abs. 3 WRSchV);
• es aufgrund des gemeinnützigen Wohnungsbaus erforderlich ist
  (§ 8a Abs. 2 WRFG) oder
• es aufgrund einer rechtskräftigen behördlichen Verfügung oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen erforderlich ist (§ 8a Abs. 2 WRFG).

Unter welchen Voraussetzungen wird die Bewilligung nach WRFG erteilt?

Ein bewilligungspflichtiges Sanierungs-, Renovations- oder Umbauprojekt wird gemäss § 8a Abs. 3 WRFG nur unter der Auflage bewilligt, dass in der Folge im bezahlbaren Mietwohnraum die von der WSK festgelegten maximal zulässigen Mietzinsaufschläge eingehalten werden.

Gelten die maximal zulässigen Mietzinsaufschläge nach der Sanierung, der Renovation oder dem Umbau für alle Mietwohnungen?

Die maximal zulässigen Mietzinsaufschläge werden für diejenigen Mietwohnungen festgelegt, die vor der Sanierung oder dem Umbau bezahlbar im Sinne des WRFG waren. Nicht betroffen sind somit Luxuswohnungen oder für höchstens drei Monate vermietete Wohnungen (z.B. Ferienwohnungen).

Ändert sich im Zuge eines Umbaus der Wohnungsmix, so ist massgebend, ob die neuen Wohnungen aus zuvor bezahlbarem Mietwohnraum entstanden sind.

Bsp.: Eine bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung wird im Zuge eines Umbaus aufgeteilt in zwei 2-Zimmer-Mietwohnungen. Es wird festgelegt, wie hoch der maximal zulässige Mietzinsaufschlag – und folglich der maximal zulässige Nettomietzins – für die bestehende bezahlbare 5-Zimmer-Mietwohnung ausfallen dürfte, wenn die betreffende Wohnung nach dem Umbau weiterhin Bestand hätte. Dieser hypothetisch zulässige maximale Nettomietzins wird hälftig auf die beiden 2-Zimmer-Mietwohnungen aufgeteilt, die aus der bezahlbaren 5-Zimmer-Mietwohnung entstanden sind.

Muss den betroffenen Mietparteien bei Sanierungen in unbewohntem Zustand ein Rückkehrrecht zugesichert werden?

Nein. 

Das WRFG sah urpsrünglich ein Rückkehrrecht vor. Das Bundesgericht hat diese Bestimmung jedoch aufgehoben.